A gestão de obras em condomínio é um dos pontos que mais gera atritos e dúvidas, tanto para os moradores quanto para o síndico. A ansiedade por melhorias, sejam elas individuais ou coletivas, muitas vezes colide com a necessidade de segurança, padronização e respeito às regras. “Posso multar quem não me avisou sobre a obra?” e “Qual o quórum para aprovar uma reforma na fachada?” são perguntas cruciais para manter a ordem e a segurança no seu condomínio.
Entenda as regras para lidar com obras no condomínio, síndico(a):
As obras em condomínio se dividem em dois grandes grupos, com regras de aprovação e fiscalização distintas:
- Obras em Unidades Privativas (dentro do apartamento):
- Aviso Prévio e Documentação: Sim, você pode e deve exigir que o morador o avise sobre qualquer obra que será realizada na unidade. Mesmo que a obra não altere a estrutura ou a fachada, o síndico precisa ser informado para gerenciar o fluxo de pessoas, horários de barulho e descarte de entulho. Mais importante ainda, o morador deve apresentar um plano de obra detalhado e a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) assinada por um engenheiro ou arquiteto. Isso garante que a obra será feita por um profissional habilitado, seguindo as normas de segurança (especialmente a NBR 16.280).
- Multa: Se o morador iniciar uma obra sem a devida comunicação e apresentação dos documentos, analise o Regimento Interno e a Convenção do Condomínio e verifique se há base legal para multá-lo. A multa serve para coibir a prática irregular e proteger a coletividade de riscos desnecessários.
- Impacto na Fachada ou Estrutura: Se a obra for alterar a fachada (ex: envidraçamento de sacada fora do padrão, instalação de ar-condicionado em local visível e não padronizado) ou a estrutura do prédio, a regra é mais rígida: exige-se a aprovação de pelo menos 2/3 dos condôminos em assembleia (quórum qualificado) ou, a depender do que consta na Convenção condominial, da totalidade da massa condominial (unanimidade).
- Obras em Áreas Comuns (do condomínio):
A aprovação de obras nas áreas comuns depende de sua natureza e do impacto que causarão:
- Obras Necessárias: São aquelas que visam conservar o imóvel ou evitar sua deterioração (ex: reparo urgente de telhado, impermeabilização de laje). Exigem aprovação por maioria simples dos presentes em assembleia ou podem ser realizados pelo síndico sem autorização prévia (se urgentes), desde que posteriormente seja ratificada a sua realização em assembleia condominial.
- Obras Úteis: São as que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, tornando-o mais conveniente ou agradável (ex: alteração da cobertura no estacionamento, instalação de grades no perímetro do condomínio). Exigem aprovação da maioria absoluta dos condôminos (50% + 1 do total de unidades imobiliárias).
- Obras Voluptuárias: São as que visam melhorar o conforto ou o lazer, de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso habitual do bem (ex: construção de uma nova academia, decoração sofisticada do hall de entrada). Exigem aprovação de 2/3 dos condôminos.
Como o síndico deve agir?
- Conheça a NBR 16.280: Familiarize-se com essa norma técnica, que trata de reformas em edificações, e exija seu cumprimento.
- Transparência nas Regras: Comunique claramente as regras de obras do seu condomínio (seja em quadros de aviso, comunicados ou no site/app do condomínio).
- Fiscalização Atenta: Mantenha um olhar atento sobre as obras em andamento, exigindo a documentação e o cumprimento das normas.
- Consulte a Convenção e o Regimento: Certifique-se de que esses documentos estejam atualizados e prevejam as regras para obras, incluindo a aplicação de multas.
A gestão de obras exige rigor e conhecimento legal. Uma obra mal executada ou não autorizada pode comprometer a segurança de todos e gerar grandes prejuízos para o condomínio.
Não arrisque a segurança e a harmonia do seu condomínio. A correta aplicação da legislação e das normas é fundamental para evitar problemas futuros. Um assessoramento jurídico especializado é seu maior aliado para lidar com a complexidade das obras condominiais.
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